اخبار مسکن و ساخت و ساز

بسمه تعالی

 

چراغ سبز به ساخت و ساز

سه محرک برای بازگشت سازنده‌ها به بازار مسکن در ابتدای سال جدید در تهران رونمایی شد.با تصمیم مدیریت شهری پایتخت، در سال جاری نرخ ریالی عوارض ساخت‌و‌ساز مسکونی بدون اعمال افزایش، براساس تعرفه‌های سال 94 محاسبه می‌شود. حداقل 10 درصد هزینه ساخت را عوارض شهرداری تشکیل می‌دهد.از طرفی، «دریافت عوارض تعلیق از ساختمان‌های نیمه‌کاره» و «کاهش زمان صدور پروانه» به عنوان دو چراغ سبز دیگر برای تحریک سرمایه‌گذاران به خارج کردن بازار ملک از رکود، در حال حاضر روشن شده است.اقدامات جدید، تیراژ ساخت مسکن را صعودی می‌کند.

  سه محرک برای بازگشت سازنده‌ها به بازار مسکن در پایتخت فعال شد

تعرفه عوارض ساخت مسکونی در سال 95 با نرخ سال 94 محاسبه می‌شود.
مدیریت شهری پایتخت برای سال جدید سه نوع محرک برای از سرگیری ساخت‌وسازها و بازگشت بخش مسکن به جاده رونق برخلاف سال‌های گذشته پیش‌بینی کرده است. با تصمیم غیرمنتظره مدیریت شهری برای کمک به خروج بخش مسکن از رکود، تعرفه عوارض ساختمان‌های مسکونی در سال جاری افزایش پیدا نمی‌کند و شهرداری‌های مناطق موظف هستند عوارض پروانه‌های ساختمانی را با نرخ سال 94 برای سازنده‌ها محاسبه کنند.

«اخذ عوارض تعلیق از ساختمان‌های نیمه‌کاره»، «تغییر شیوه ارجاع کار به مهندسان ناظر و کوتاه کردن مسیر اداری اخذ مجوز ساخت» و «جلوگیری از افزایش نرخ عوارض ساخت برای ساختمان‌های مسکونی» سه نوع عامل محرک برای تسهیل روند ساخت‌وسازهای پایتخت در سال 95 است که به گفته کارشناسان شهری در کوتاه‌مدت و بلندمدت از یکسو منجر به تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره خواهد شد و از سوی دیگر زنگ خروج ساخت‌وسازها از رکود را به صدا در می‌آورد. ابتدای سال گذشته فعالان حوزه ساخت‌وساز با ابراز نگرانی از موانع موجود برای سرعت‌گیری ساخت‌وسازها، از دو سنگ جدید مقابل ساخت‌وسازهای پایتخت خبر دادند. سنگ اول پیش‌بینی عوارض ثانویه تحت عنوان ارزش بهینه املاک ناشی از اجرای طرح تفصیلی بود که سازنده‌ها باید در کنار عوارض اولیه که مرکب از هزینه صدور پروانه، تراکم و... بود به شهرداری تهران پرداخت می‌کردند. سنگ دوم نیز افزایش 15 درصدی قیمت منطقه‌ای املاک مطابق با مصوبه کمیسیون ماده 64 بود که باعث شد نرخ پایه عوارض ساخت افزایش پیدا کند اما در سال جدید با سه تصمیم مدیریت شهری مسیر ساخت‌وسازها برای بسازبفروش‌ها هموارتر خواهد شد.

تصمیم اول

اواخر سال گذشته شورای شهر تهران با تصویب یک لایحه، شهرداری تهران را موظف کرد از ابتدای سال جاری برای آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های نیمه کاره پایتخت یک نوع مالیات تحت عنوان «عوارض تعلیق» دریافت کند چراکه مطابق آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به نیمه اول 94، معادل 10 هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش ساختمان‌های نیمه تمام کشور حبس شده است. فرمول دریافت این نوع عوارض از مالکان ساختمان‌های نیمه کاره در پایتخت نیز به این صورت است که هر ساختمان نیمه‌تمام پس از عبور از تاریخ انقضای پروانه ساختمانی (مطابق قانون به‌طور معمول بین 5/ 1 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختمانی خود را از روزی که پروانه ساختمانی صادر می‌شود تکمیل کند) به ازای هر ماه تعلیق و توقف عملیات تکمیل ساختمان ماهانه مبلغی معادل 2 درصد قیمت روز ملک مشمول پرداخت عوارض تعلیق خواهد شد. مطابق با بررسی کارشناسان این مبلغ با توجه به متوسط قیمت مسکن در تهران ریسک هزینه احتکار ساختمان را برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمان به‌طور متوسط به مترمربعی 80هزار تومان می‌رساند؛ به این معنی که هر ماه ساختمان به شکل نیمه‌تمام معطل بماند به ازای هر مترمربع باید معادل 80هزار تومان به شهرداری تهران مالیات پرداخت کند. به گفته کارشناسان شهری دریافت این نوع عوارض می‌تواند به تکمیل ساخت‌وسازهای نیمه‌کاره پایتخت منجر شود و به نوعی پاسخ تقاضای خرید را در زمان رونق معاملات بدهد.

تصمیم دوم

شهرداری تهران در تعطیلات نوروز امسال با صدور ابلاغیه‌ای جدید پروسه حذف «الزام مراجعه مالکان به سازمان نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر» را کلید زد. بعد از گذشت 9 سال از تصویب شیوه‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی در سال 91 با هدف توانمند کردن سازمان نظام مهندسی و ارتقای کیفیت ساخت‌وساز، در قالب تفاهم‌نامه‌ای بخش‌هایی از این شیوه‌نامه را که تا آن زمان اجرایی نشده بود، برای اجرا به سازمان نظام مهندسی واگذار کردند. اما پس از گذشت سه سال شهرداری تهران طی بخشنامه‌ای مسیر انتخاب مهندسان ناظر از کانال ارجاع کار سازمان نظام مهندسی را قطع کرد و بنا دارد به مالکان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژه‌ای را که قرار است برای آن پروانه ساخت دریافت کنند به مراجع صدور پروانه ساختمانی معرفی کنند.

مدیران شهری معتقدند طی سال‌های گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختمانی از مسیر سازمان نظام مهندسی منجر به طولانی شدن پروسه صدور پروانه ساختمانی و انباشت تعداد زیادی از پرونده‌های ساختمانی به‌ویژه پروژه‌های بزرگ متراژ شده است، از این رو حذف سازمان نظام مهندسی از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهیل و تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی برای سازنده‌ها خواهد شد که نهایتا روند صدور پروانه ساختمانی (صرف‌نظر از دیدگاه برخی کارشناسان که این مسیر ممکن است به کاهش ارتقای کیفیت ساخت منجر شود) را در سال جاری برای سازنده آسان‌تر می‌کند. کارشناسان بخش مسکن معتقد هستند این اقدام شهرداری در کوتاه کردن مسیر معرفی مهندسان ناظر صرف‌نظر از اینکه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسکن است اما در نهایت به نفع سازنده‌ها در بازار کنونی ملک می‌شود. طبق ادعای مدیران شهری با تغییر به وجود آمده در روند معرفی مهندسان ناظر به پروژه‌های ساختمانی زمان اخذ مجوز ساختمانی از حدود یک ماه به کمتر از یک روز کاهش پیدا می‌کند.

 

تصمیم سوم

تصمیم سوم مدیریت شهری برای تحریک سازنده‌ها به آغاز پروژه‌های جدید ساخت‌وساز در سال 95، مخالفت با افزایش تعرفه عوارض ساختمانی برای پروژه‌های مسکونی برخلاف زمزمه‌های روزهای پایانی سال گذشته در بازار ساختمانی است. در روزهای پایانی سال گذشته در برخی دفاتر خدمات الکترونیک شهر تابلویی با این مضمون که «با توجه به مصوبه شورای شهر تهران و تغییر ضرایب در محاسبه عوارض از ابتدای سال 95، عوارض و فیش‌های اعلام شده قطعی صرفا در صورتی که دارای تسویه حساب قطعی تا پایان سال 94 باشند، مشمول تغییر قیمت نخواهند بود» نصب شد.

شورای شهر تهران و معاونت شهرسازی شهرداری تهران تاکید داشته که، طبق آخرین تصمیم معاونت شهرسازی شهرداری عوارض صدور پروانه برای ساختمان‌های مسکونی بدون افزایش خواهد بود و افزایش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه برای ساختمان‌های تجاری مطابق با مصوبه شورای شهر تهران است. رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران با تاکید بر اینکه امسال همچون سال 94 هیچ گونه افزایش قیمتی از ناحیه عوارض ساختمانی به هزینه‌های ساخت‌وساز تحمیل نمی‌شود، گفت: سال 93، پس از هشت سال برای افزایش نرخ تعرفه عوارض ساختمانی در 164 بلوک شهر تهران تصمیم‌گیری شد و نهایتا متوسط نرخ 24 درصد افزایش به تصویب شورا رسید، اما امسال با توجه به تعمیق رکود ساختمانی در سال گذشته افزایش دوباره تعرفه عوارض ساختمان‌های مسکونی بهتر است اتفاق نیفتد.

 

دو سیگنال مثبت به سازنده‌ها

کارشناسان شهری معتقدند اجرای این تصمیم می‌تواند دو سیگنال مثبت به روند ساخت‌وساز‌های پایتخت در کوتاه‌مدت و بلندمدت ارسال کند. چراکه تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره از طریق افزایش ریسک نیمه کاره ماندن با دریافت عوارض تعلیق می‌تواند در کوتاه‌مدت و میان‌مدت همزمان با رونق‌گیری معاملات مسکن باعث افزایش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضای موجود در بازار پاسخ دهد و از سوی دیگر افزایش نیافتن تعرفه عوارض ساختمانی و تسریع روند صدور پروانه از طریق حذف سازمان نظام مهندسی از مسیر معرفی مهندس به مالکان یا سازنده‌ها می‌تواند به تحریک ساخت‌وسازهای جدید منجر شود که نهایتا در بلندمدت از جهش قیمت‌ها در سال 96 جلوگیری می‌کند و کمبود عرضه در سال‌های آینده را جبران می‌کند. فعالان ساختمانی معتقدند که اگرچه ثابت ماندن تعرفه عوارض ساختمانی در سال جاری در مجموع هزینه ساخت‌وساز به‌طور متوسط 10 درصد سهیم است و به عنوان یک عامل خرد محسوب می‌شود اما در کنار عوامل دیگری همچون کاهش نرخ سود بانکی و کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی به‌دلیل حذف سازمان نظام مهندسی در انتخاب مهندس ناظر می‌تواند فضا را برای تحریک ساخت‌وسازهای جدید فراهم کند.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران نیز با تاکید بر اینکه بی‌تردید این سه تصمیم می‌تواند در تسهیل مسیر ساخت‌وساز موثر واقع شود، اظهار کرد: چنین دیدگاهی سبب می‌شود فشار برای عمیق‌تر شدن رکود کمتر شود. او افزود: با اتخاذ چنین تصمیمی از سوی مدیریت شهری انتظار می‌رود دولت نیز در این مسیر قدم بردارد. اقداماتی همچون افزایش نیافتن تعرفه انشعاب شرکت‌های گاز، برق و آب، یا بحث اخذ مالیات‌های سنگین از پیمانکاران ساختمانی می‌تواند به رکود تولید ساختمانی دامن بزند. به گفته وی عوامل زیادی در شکل‌گیری رونق بخش مسکن موثر است اما نشانه‌هایی بر شکل‌گیری فاز «پیش رونق» همچون افزایش هرچند اندک دیده می‌شود که می‌تواند نزدیک بودن دوره رونق را نوید دهد.

 

احتمال کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در صورت تصویب نمایندگان مجلس سرمایه بانک مسکن به سه برابر رقم فعلی افزایش پیدا می‌کند، گفت: بالارفتن دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن یکی‌ از اولویت‌های اصلی است ضمن اینکه قطعا می‌توان به پایین آمدن نرخ سود تسهیلات مسکن بیش از رقم‌های فعلی فکر کرد. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: با توجه به هدف‌گذاری‌های کلانی که صورت گرفته باید بانک مسکن از شرایط فعلی به یک بانک توسعه‌محور تغییر شکل دهد، دولت پیشنهادهایی در لایحه بودجه ارائه کرده تا مقدمات این موضوع اجرایی شود.

او با اشاره به لحاظ شدن افزایش سرمایه بانک مسکن در تبصره ۱۸ لایحه بودجه سال ۱۳۹۵ توضیح داد: در حال حاضر رقم سرمایه این بانک قریب به سه هزار میلیارد تومان تعریف می‌شود، این در حالی است که ما در لایحه بودجه درخواست افزایش این سرمایه به حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان را داده‌ایم. وزیر راه و شهرسازی گفت: پیشنهاد ما این بوده که با افزایش سرمایه بانک مسکن در قالب بودجه بخشی از گره‌های اعتباری این بانک حل شده و مقدمات حرکت به سمت تاسیس یک بانک توسعه‌ای که با اهداف طولانی‌مدت کشور سنخیت دارد، برداشته شود. امیدواریم این تبصره مورد توجه نمایندگان مجلس قرار گیرد و امکان اجرای آن در سال جاری برای ما فراهم شود.

آخوندی با بیان اینکه کاهش سود تسهیلات مسکن یکی از اصلی‌ترین اولویت‌هایی است که باید با پیگیری همراه شود، تصریح کرد: در حال حاضر نرخ سود تسهیلات بانک مسکن ۱۳درصد است. هرچند این نرخ سود پایین‌ترین نرخی است که در تمام بانک‌ها برای تسهیلات در نظر گرفته می‌شود، اما قطعا می‌توان به پایین آمدن آن بیش از رقم‌های فعلی فکر کرد. او ادامه داد: نرخ سود با توجه به وضعیت تورم در اقتصاد کشور تعریف می‌شود و ما امیدواریم در شرایطی که نرخ تورم رو به سوی کاهش نهاده، نرخ سود تسهیلاتی نیز پایین بیاید. وزیر راه و شهرسازی از بالارفتن دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن به عنوان یکی‌دیگر از اولویت‌های اصلی مطرح در این حوزه سخن گفت و خاطرنشان کرد: ما پیش از این نیز سابقه تسهیلات ۱۵ تا ۲۰ ساله در بانک مسکن را داشته‌ایم و با توجه به پیگیری‌های صورت گرفته امید داریم که بار دیگر شرایط برای تخصیص تسهیلاتی با دوره بازپرداخت طولانی فراهم شود.

کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی 2 تاثیر مهم  را در حوزه های اقتصادی کشور به ویژه در حوزه مسکن و ساخت و ساز خواهد گذاشت: اولا،با کاهش نرخ سود تسهیلات سرمایه ها از بانک ها به سمت فعالیت های تولیدی و شرکت ها جریان خواهد یافت که این روند بسیار مهم و مثبتی برای اقتصاد کشور به شمار خواهد آمد.

و دوما اگر این طرح اتفاق بیفتد باعث خواهد شد که در زمینه ساخت و ساز کشور جهش مثبتی شکل بگیرد که در پرتو آن شرکت های وابسطه به حوزه های ساخت و ساز مثل شرکت های سیمانی ، فولادی ، مصالح سازی و... رونق پیدا کرده و ارزش آنها بالا خواهد رفت.

 

بهبود شرایط ساخت

شهرداری تهران تفاهم‌نامه سال 92 با سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران را که در راستای اجرای ماده 24 آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب سال 1383 هیات وزیران، مبنی بر «معرفی مهندسان ناظر بر نحوه اجرای ساخت‌و‌سازهای شهری توسط سازمان نظام مهندسی به‌منظور ایفای نقش حاکمیتی این سازمان در تامین ایمنی، بهداشت، استحکام و بهره‌دهی مناسب ساختمان‌ها» است و به مدت 9 سال مغفول مانده بود به صورت یک‌جانبه لغو و اقدام به قبول مهندسان ناظر معرفی شده توسط سازندگان، مشابه روال تا پیش از سال 92 کرد.

این اقدام گرچه با توجیه کاهش زمان صدور پروانه‌های نوسازی ساختمان که یکی از مطالبات بحق متقاضیان این مجوزها هستند صورت پذیرفت، لیکن به‌دلیل تخلف محرز از مواد قانونی، اعتراض معاونت مسکن‌و‌ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران و شورای اسلامی شهر تهران را به همراه داشت. اگرچه آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و ویرایش سال 84 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان مربوط به نظامات اداری ساخت‌و‌ساز همواره با نقدهای فراوان از زمان ابلاغ همراه بوده و تمام ادوار هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی تهران را چه در اهتمام به اجرا و ایجاد تفاهم با شهرداری (سال‌های 92 تا 94) و چه در عدم اجرا تا پیش از سال 92 با چالش‌های فراوان مواجه کرده و در هر دو حالت، موجبات نارضایتی بخشی از ذی‌نفعان کلیدی، اعضای سازمان نظام مهندسی در عدم اجرا و متقاضیان نوسازی در اجرای ماده مذکور را فراهم آورده، لیکن با روی کار آمدن دولت یازدهم و تعیین ترکیب جدید مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی و اهتمام این وزارتخانه در اصلاح نظام‌نامه کنترل مقررات ملی ساختمان که در مرحله پیش‌نویس و انتظار تصویب هیات‌دولت جهت ابلاغ به سازمان‌های مربوطه از جمله شهرداری قراردارد، بخش بزرگی از مشکلات برشمرده با تامین انتفاع ذی‌نفعان برطرف خواهد شد که این ذی‌نفعان در درجه اول بهره‌برداران و ساکنان ساختمان‌های نوساز با تامین ایمنی، بهداشت، استحکام و بهره‌دهی مناسب، ضمن ایجاد بازرسی ساخت و الزام اجرا توسط پیمانکاران صاحب صلاحیت و در درجات بعدی متقاضیان ساخت با اعمال حق انتخاب در معرفی و گزینش مهندس ناظر و همچنین اعضای سازمان نظام مهندسی با تعریف و ایجاد تنوع در ارائه خدمات در قالب بازرسی ساخت، نظارت کارگاهی و اجرای ساختمان در شرکت‌های حقوقی پیمانکاری هستند.

توجیهی که در اطلاعیه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در لغو فرآیند ارجاع کار نظارت و کنترل نقشه جزئیات اجرایی ساختمان‌ها (نقشه فاز2) توسط سازمان نظام مهندسی، به‌منظور کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی و با استناد به نارضایتی متقاضیان پروانه ساخت و همچنین مواد 3 و 4 از فصل اول و دوم مبحث دوم مقررات ملی در خصوص مسوولیت مستقیم طراح ساختمان در ارائه نقشه‌های اجرایی با تاکید بر نقش سازمان نظام مهندسی در نظارت بر حسن انجام خدمات توسط مهندسان آورده شده است، جملگی از مواردی است که در پیش‌نویس جدید نظامات کنترل ساختمان مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفته است؛ مساله‌ای که اگر با تامل بیشتر این مجموعه تا تصویب نظام‌نامه فوق در هیات دولت ظرف چند هفته آتی همراه بود، موجب نگرانی جامعه مهندسی در نحوه تعامل شهرداری با وزارت راه‌و‌شهرسازی در اجرای بهینه و بی‌نقص آیین‌نامه جدید پس از تصویب نمی‌شد هرچند که فرآیند فوق در نهایت با ورود دستگاه‌هایی همچون دیوان عدالت اداری به نفع «قانون» و مردم تمام خواهد شد.

 

گروه 2