اخبار مسکن 95/2/9

پرداخت 10 نوع تسهیلات جدید مسکن

شعب بانک مسکن سراسر کشور به‌عنوان «عاملیت پرداخت» 10 نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شده‌اند شکل سنتی وام‌دهی را که به صورت گیشه‌ای و بدون مشاوره مالی انجام می‌شود، کنار بگذارند و با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازنده‌های مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.

عاملیت پرداخت 10 نوع تسهیلات نقد و غیرنقد برای ساخت و خرید آپارتمان، روز گذشته ماموریت پیدا کرد به‌عنوان تنها «حلقه واصل» بین منابع جدید و بازار ملک، بخش مسکن‌ و ساختمان را حداکثر تا نیمه امسال در مسیر رونق مستقر کند. شعب سراسر کشور بانک عامل بخش مسکن، با دریافت این ضرب‌الاجل، موظف شده‌اند در سال جاری به یک میلیون متقاضی تسهیلات در این بخش، پاسخ مالی مناسب از طریق ارائه یک یا ترکیبی از تسهیلات جدید ارائه کنند. برنامه تامین مالی یک میلیون متقاضی تسهیلات مسکن در سال 95، شامل «400 هزار وام خرید یا وام ساخت آماده انتقال به خریدار»،‌ «100 هزار وام ساخت با نرخ 10 درصد مخصوص بافت فرسوده»، «100 هزار وام ساخت با نرخ سود مشارکتی»، «200هزار فقره وام تعمیرات قابل استفاده برای خرید مسکن» و همچنین «200 هزار وام تکمیل مسکن‌مهر» می‌شود که همه آنها توسط بانک مسکن پرداخت خواهد شد.

این برنامه در چارچوب 5 نوع وام ساخت و خرید، سه نوع ابزار یا نهاد بورسی و همچنین دو دسته تسهیلات غیرنقد، شامل همه فعالان بازار ملک خواهد شد. اواسط هفته‌ای که گذشت، جزئیات برنامه تامین مالی یک میلیون متقاضی ساخت و خرید مسکن در سال95 به همراه سبد 10 گانه تسهیلات تدارک‌دیده شده، در جلسه‌ای با حضور معاون اول رئیس‌جمهور و مسوولان اقتصادی از جمله وزیر راه و شهرسازی، نهایی شد و دیروز پکیج کامل آن از جانب مدیر عامل بانک مسکن به روسای شعب این بانک در سراسر کشور ابلاغ شد.

بانک عامل بخش مسکن از حدود دو سال پیش با پیگیری وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، به‌عنوان «بانک توسعه مسکن» نزد دولت معرفی شد؛ به این معنا که همه مسوولیت تامین مالی برنامه‌های مدنظر دولت برای تامین مسکن اقشار هدف، صرفا از این مسیر جلو رود و در مقابل، یکسری امتیاز و مشوق‌های مالی از جمله کاهش نرخ سپرده قانونی، افزایش سرمایه و معافیت‌های مالیاتی، برای بانک مسکن در نظر گرفته شود.

در حال حاضر بخش‌هایی از مراحل تغییر ریل نظام تامین مالی مسکن و تبدیل شدن بانک مسکن از صرفا بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی به پایان رسیده و بخش‌های دیگر قرار است در هفته‌های آینده از طریق تغییر اساسنامه بانک، تکمیل شود. براساس آنچه در سال 95 برای این بانک به منظور تجهیز بنیه اعتباری بابت پرداخت تسهیلات بیشتر و ارزان قیمت نهایی شده، سرمایه بانک مسکن از 3 هزار و 300 میلیارد تومان به 8هزارو300 میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند و همچنین نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به وام اوراق نیز از 10 درصد به 2 درصد کاهش می‌یابد. با این اقدامات که در حال حاضر آغاز شده، از یکسو هزینه تجهیز منابع در بانک عامل بخش مسکن کاهش می‌یابد و از سوی دیگر قدرت وام دهی بانک در صورت جذب سپرده، 12 برابر خواهد شد؛ ضمن آنکه دست کم یک‌هزار میلیارد تومان منابع نقد از محل کاهش نرخ سپرده، برای بانک آزاد می‌شود. بانک مسکن در سال گذشته، 41 درصد کل تسهیلات ارائه شده از طرف سیستم بانکی به بخش مسکن را پرداخت کرد؛ اما در قالب برنامه سال95، سهم این بانک در تامین مالی مسکن باید به حداقل 50 درصد افزایش پیدا کند.

امسال مطابق برنامه تامین مالی یک میلیون واحد مسکونی، حدود 18 هزار و 300 میلیارد تومان وام ساخت و خرید (بخش تسهیلات نقد سبد 10 گانه) به متقاضیان پرداخت می‌شود و مابقی تقاضا نیز از سایر تسهیلات برخوردار می‌شوند. سبد تسهیلات جدید از 5 نوع تسهیلات نقد شامل وام خرید مسکن صندوق یکم (مشمول یک‌سال سپرده‌گذاری)، اوراق وام خرید (وام بدون سپرده)، وام بدون سپرده 130 میلیونی برای ساخت در تهران و 120 تا 90 میلیونی در سایر شهرها،‌ وام ساخت مسکن مهر و همچنین وام تامین مواد و تجهیزات اولیه برای کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی، تشکیل شده است. بخشی از این سبد شامل سه ابزار یا نهاد بورسی می‌شود که عبارتند از؛ صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، انتشار اوراق رهنی در قالب بازار رهن ثانویه و صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای جذب منابع ایرانیان مقیم خارج. بخش دیگر این سبد به دو نوع تسهیلات غیرنقد شامل تضمین فروش قسطی مسکن و راه‌اندازی حساب امانی برای تضمین پیش‌فروش اختصاص دارد.

فارغ از این بسته، سایر بانک‌ها نیز در سال جاری همچون روال سال‌های گذشته دست کم 10 تا 15 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت خواهند کرد که البته این گروه از تسهیلات با نرخ سود بالای 20 درصد ارائه خواهد شد؛ درحالی‌که سبد 10 گانه تسهیلات تدارک دیده شده توسط بانک عامل این بخش، به‌طور متوسط با نرخ سود 15 درصد پرداخت می‌شود.

روز گذشته مدیر بانک عامل بخش مسکن از روسای شعب سراسر کشور خواست، برای رونق‌بخشی سریع به بازار خرید و ساخت مسکن، ابتدا نسبت به «ویژگی انواع تسهیلات 10 گانه جدید که برخی از آنها امکان ترکیب‌شدن و تبدیل به تسهیلات جدیدتر را دارند»، تسلط کامل پیدا کنند و سپس با برقراری «ارتباط متعارف و مناسب با مشتریان برای شناسایی محتوای نیاز مالی متقاضیان خرید و ساخت مسکن» در نقش حلقه میانی اعتبارات و متقاضیان، امکان وصل تسهیلات به بازار را فراهم کنند. طیف متنوع سبد 10 گانه تسهیلات جدید مسکن اگر چه در ظاهر، محتوای سبد را پیچیده و مبهم کرده است؛ اما به‌گونه‌ای طراحی شده که به گفته مدیرعامل بانک مسکن، برای همه نوع تقاضای موثر خرید مسکن در دهک‌های میانی به بالا و همچنین انواع ساخت‌و‌سازهای مسکونی در مناطق مختلف شهری، تسهیلات مناسب و سازگار با نیاز آنها،‌ وجود دارد مشروط به اینکه ارائه‌کنندگان تسهیلات با مهارت و شناخت سریع به جزئیات این سبد، بتوانند متناسب با سطح اقتصادی نیاز خریداران و سازنده‌ها، تسهیلات مربوطه را پرداخت کنند.

عبور از گردنه رکود با کنترل نامحسوس شعب بانک

محمدهاشم بت‌شکن، مدیر عامل بانک مسکن در نشست دیروز خود با روسای شعب سراسر کشور، با تاکید بر اینکه امسال به‌عنوان سال عبور از گردنه رکود اقتصادی هدف‌گذاری شده است، بخش مسکن را موتور اصلی حرکت از این مسیر معرفی کرد. برای این منظور، باید حداکثر تا نیمه سال 95، بخش مسکن به‌صورت غیرتورمی رونق بگیرد.

بررسی‌های صورت گرفته در بانک عامل بخش مسکن نشان می‌دهد بخش مسکن با 78 رشته صنعتی و تولیدی ارتباط پیشین و با 56 رشته نیز ارتباط پسین دارد؛ به این معنا که 78 رشته صنعتی، در صورت رونق ساخت‌و‌ساز، بازار تقاضا پیدا می‌کند و در نتیجه کارخانه‌های مربوطه در این رشته‌ها به تولید بیشتر برای فروش به عوامل ساخت مسکن تحریک می‌شوند. این 78 رشته عمدتا تولیدکننده‌ها، مصالح ساختمانی و محصولات مورد نیاز ساخت‌و‌ساز هستند.

همچنین 56 رشته صنعتی دیگر نیز چرخه بعد از بازار ساخت را تشکیل می‌دهند که شامل تولیدکنندگان لوازم خانگی می‌شوند.

مدیر عامل بانک مسکن با بیان اینکه، مسیر پرداخت تسهیلات جدید در سال جاری از طریق افزایش سرمایه بانک و کاهش نرخ سپرده قانونی، هموار شده است به مصوبه‌ای از شورای پول و اعتبار اشاره کرد که بر مبنای آن، 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده مسکن مهر، از طرف بانک مرکزی برای بانک مسکن به مدت 10 سال استمهال و 20 سال تقسیط شده است.

این میزان خط اعتباری که معادل مجموع سپرده‌های جذب شده در بانک مسکن طی 77سال گذشته است، نوعی منابع ماندگار برای بانک عامل بخش مسکن به حساب می‌آید که می‌تواند در سال جاری و سال‌های بعد، در نقش اهرم مالی، قدرت تسهیلات دهی به بخش را به‌صورت تصاعدی افزایش دهد. در حال حاضر طبق آخرین برآوردهای بانکی، قیمت تمام شده تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن، حدود 22 درصد است؛ درحالی‌که تسهیلات صندوق یکم و اوراق به ترتیب با نرخ 13 درصد و 5/ 17 درصد پرداخت می‌شود. بنابراین فاصله حداقل 5/ 4 درصدی بین قیمت تامین تسهیلات (نرخ سپرده و هزینه‌های بانک) و بهای عرضه آن (نرخ سود تسهیلات) توسط همین خط اعتباری مسکن مهر که به نوعی یارانه دولتی تحت اختیار بانک توسعه‌ای محسوب می‌شود، جبران خواهد شد. بت‌شکن مدیر عامل بانک مسکن خطاب به روسای شعب سراسر کشور، ضمن تبیین مسوولیتی که این بانک در 5 ماه آینده برای تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق، دارد، اعلام کرد: شعب بانک از همین ماه، بابت نحوه تعامل با متقاضیان تسهیلات و همچنین چگونگی معرفی تسهیلات 10‌گانه، کنترل نامحسوس خواهند شد و به‌صورت ماهانه عملکرد تک‌تک شعب در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن، در قالب ارزیابی نظام عملکرد، سنجش می‌شود.

گزارش جدید از تحولات بازار مسکن

بانک مرکزی با اعلام رشد ۲۰.۴ درصدی فروش مسکن در تهران طی فروردین ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، از رشد حدود ۱۰ درصدی قیمت اجاره بها خبر داد.

بانک مرکزی با ارائه گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ اعلام کرد: در فروردین ماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۵۹۱۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۰.۴ درصد افزایش نشان می دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴.۳ درصد افزایش نشان می دهد.

در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸۴.۹ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۰.۶ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

حجم معاملات مسکن

در فروردین ماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۵.۹ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲۰.۴ درصد افزایش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با هم ۵۲.۵ درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با فروردین ماه سال ۱۳۹۴، ۲.۱ واحد درصد کاهش نشان می دهد.

 

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۴ به ترتیب با سهم ۹.۵، ۸.۴ و ۶.۳ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است ۶۸.۷ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۱۰، ۱۵، ۸، ۱۱، ۷ و ۱۸) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۳۱.۳ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

 تحولات قیمت مسکن

در فروردین ماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل ۷.۱ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴.۳ درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱ (معادل ۵.۸ درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۱۴ (معادل ۵.۹) درصد تعلق دارد.

در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸۴.۹ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۰.۶ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع معادل ۱۵.۸ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم های ۱۵.۲ و ۱۴ درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۷.۵ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

 تحولات اجاره بهای مسکن

در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۸ و ۱۱.۱ درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک ساله تنظیم می گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیر شخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸.۴ درصد می باشد.

 حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۵.۹ هزار واحد مسکونی و ۳۹.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به مزان ۲۰.۴ و ۴.۳ درصد افزایش نشان می دهد. هرچند در فروردین ماه سال جاری حجم معاملات مطابق روال همه ساله و تحت تاثیر تعطلات نوروز با کاهش محسوسی نسبت به اسفندماه ۱۳۹۴ مواجه گردید، با این حال رشد تعداد معاملات انجام شده در فروردین ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل، حکایت از تداوم رونق معاملاتی حاکم شده بر بازار مسکن از ابتدای زمستان سال ۱۳۹۴ دارد.

بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۸ و ۱۱.۱ درصد رشد نشان می دهد.

-گروه 2