اخبار مسکن و ساختمان

بسمه تعالی

 

وضعیت بازار املاک کلنگی در تهران

سازندگان مسکن که پس از طی دوره رکود در دو سال و نیم گذشته، از میانه زمستان 94 به رونق بازار مسکن در سال جاری امید بسته‌اند، این روزها می‌توانند مشتریان خوبی برای املاک کلنگی باشند؛ چراکه هر زمان خرید و فروش آپارتمان رونق پیدا کند، بازار املاک کلنگی هم به دنبال آن داغ تر می‌شود، هرچند بسیاری از مشاوران املاک اعتقاد دارند خانه‌های کلنگی حتی در زمان رکود هم مشتری دارند و عده‌ای با انگیزه سرمایه‌گذاری آنها را خریداری می‌کنند؛ چراکه این املاک به‌صورت بالقوه می‌توانند بیشترین سود را نصیب سرمایه‌گذاران کنند.

در این میان مقصود تعداد اندکی از خریداران املاک کلنگی سکونت است. مشتریان تعداد قابل توجهی از این املاک بسازو بفروش‌هایی هستند که این املاک را برای ساخت‌و‌ساز انتخاب می‌کنند و متناسب با کاربری ملک، موقعیت مکانی، سقف تراکم مجاز و بر یک بنا،‌ قیمت‌های بالاتری نسبت به ارزش آپارتمان می‌پردازند تا در نهایت به سود حاصل از ارزش افزوده نوسازی آن دست پیدا کنند. مشاوران املاک نیز امیدار هستند که امسال رونق نسبی در بازار فروش املاک کلنگی حاصل شود و سازندگان در یک فرآیند تدریجی طی ماه‌های پیش رو به بازار مسکن ورود کنند.

باتوجه به مطالب بالا درمیابیم که احتمال ساخت­وساز برای تبدیل ساختمان­های کلنگی به آپارتمانهایی با تعداد طبقات بالا ، افزایش خواهد یافت و در نتیجه در این بین ارزش شرکت­های مرتبط با فعالیت­های ساختمانی (مثل شرکت­های سیمانی ، فولادی ، مصالح ساختمانی و ...) افزایش خواهد یافت و از طرفی قیمت زمین­ها (مخصوصا داخل شهر یا نزدیک به شهر) و ساختمان­های کلنگی بیشتر افزایش خواهد یافت.

 

تغییرات شاخص جهانی قیمت مسکن

صندوق بین‌المللی پول در گزارش فصلی جدیدی تغییرات شاخص جهانی قیمت مسکن را مورد تحلیل و بررسی قرار داده است. بر این اساس، گرچه روند تغییرات شاخص قیمت مسکن در جهان طی سال گذشته میلادی صعودی بوده است، اما پس از 16 فصل متوالی افزایش رشد شاخص، حالا رشد این شاخص کمی کاهش یافته است. البته صندوق بین‌المللی پول تاکید کرده هنوز زود است که این کاهش سرعت رشد را به منزله روند کاهشی قیمت‌ها تعبیر کنیم.

بر این اساس، از سال 2000 تا فصل سوم سال 2007 شاخص جهانی قیمت مسکن صعودی بود اما پس از بحران مالی جهان که در سال 2008 خود را به‌طور کامل عیان ساخت، این شاخص به شدت افت کرد و حالا احیای کندی را دنبال می­کند که از سال 2011 به بعد شکل گرفته است. بر این اساس شاخص جهانی قیمت مسکن که در فصل نخست سال 2015 به 150 رسیده بود و پس از آن در حال افزایش از مرز 150 بود دوباره به این رقم کاهش یافت. بر این اساس، تعداد کشورهایی که در این سال با افزایش قیمت مسکن مواجه شدند بسیار بیشتر از کشورهایی بوده است که کاهش قیمت مسکن را تجربه کردند.

با توجه به اطلاعات بالا باید گفت احتمالا ما هم با کاهشی در صنعت مسکن و ساختمان سازی کشور و صنعت­های وابسطه روبه­رو خواهیم شد ولی اولا این کاهش قیمت به زودی تاثیری در داخل کشور ایجاد نکرده و ثانیا با توجه به فعالیت­های ساختمانی و عمرانی در کشور این کاهش زیاد دوام نخواهد داشت.

 

سیگنال شمش به بازار فولاد

معامله بیست هزار تن شمش بلوم (150×150)5SP در بورس کالای ایران اتفاقی بود که باعث شد کارشناسان، بازار فولاد را در مسیر ورود به ثبات ارزیابی کنند. بر این اساس روز گذشته عرضه بیست هزار تنی شمش از سوی فولاد خوزستان با قیمت 1410 تومان تماما با تقاضا همراه شد تا روند نزولی قیمت‌ها در بازار فولاد که از چهارشنبه گذشته آغاز شده بود، رنگ ثبات به خود بگیرد. زمان تحویل این محموله پایان خرداد‌ماه آینده است، به این ترتیب فعالان بازار با در نظر گرفتن چشم‌انداز این معامله، آن را بر ثبات قیمت محصولات فولادی در بازار تاثیرگذار می‌بینند. روز گذشته همچنین دو محموله سبد میلگرد 14,20,25-A3 و تیرآهن سایز 14 و 16 از سوی ذوب‌آهن اصفهان در بورس کالا عرضه شد که با معامله همراه شد.

معامله سبد میلگرد ذوب‌آهن که چیزی بیش از یک هزار تن بود، با قیمت 1600 تومان و به‌صورت نقدی در معاملات روز گذشته بورس کالا انجام شد و محموله تیرآهن این کارخانه نیز در حجم 88 تن و به‌صورت سلف، با قیمت 1560 تومان معامله شد. معامله بیست هزار تن تختالC فولاد خوزستان با قیمت 1351 تومان و یک هزار و پانصد تن تختال C فولاد هرمزگان جنوب با قیمت 1300 تومان نیز از دیگر معاملات روز گذشته بورس کالای ایران بودند. از نگاه کارشناسان معاملات روز گذشته بورس کالای ایران، به خصوص شمش، سیگنال‌ مهمی برای بازار فولاد به‌شمار می‌رود؛ زیرا با آغاز روند کاهش قیمت‌ها از هفته گذشته، این گمانه در میان بود که به علت نبود تقاضا، بازار فولاد مجبور به عقب‌نشینی از قیمت‌های افزایش یافته خواهد بود. حال معامله بیست هزار تن شمش با قیمت 1410 تومان در بورس کالای ایران (که تفاوت قیمتی نسبت به معاملات هفته گذشته ندارد) از سوی کارشناسان به‌عنوان نشانه‌ای از تمایل و رضایت خرید با این قیمت از سوی متقاضیان ارزیابی می‌شود.

 

خوش‌بینی به ثبات قیمت‌ فولاد

اما معاون بازاریابی و فروش شرکت ذوب‌آهن اصفهان در رابطه با معاملات روز گذشته بورس کالا و روندی که باعث ریزش قیمت‌ها از هفته گذشته شده بود، به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: در حال حاضر بازار ایران تابع قیمت‌های جهانی است، هرچند مقاطع ما هنوز با قیمت‌های جهانی فاصله دارند اما شمش توانسته است فاصله خود را با قیمت‌های جهانی به خوبی حفظ کند. احسان دشتیانه در ادامه می‌گوید: هرچند بازار فولاد کشور در حال تلاش برای موازنه با قیمت‌های جهانی است اما نگرانی از تحریک نشدن تقاضای واقعی برای مصرف، تبدیل به عاملی روانی برای رفت و برگشت قیمت‌ فولاد در بازار شده است. دشتیانه عقیده دارد در حال حاضر فاصله قیمتی شمش و مقاطع فولادی منطقی است و عرضه روز گذشته فولاد خوزستان و معامله آن با قیمت 1410 تومان به معنای ثبات قیمت‌ها در این محدوده است.

این کارشناس صنعت فولاد با اشاره به تلاش جهانی برای مقابله با دامپینگ چین و همچنین بی‌نتیجه ماندن تلاش چین برای شکستن قیمت فولاد، می‌گوید: به نظر می‌رسد اگر هم قرار باشد تغییر قیمتی رخ دهد، روند تغییرات رو به بالا باشد. دشتیانه عقیده دارد قیمت‌های فعلی بازار فولاد، حتی اگر تقاضا با رشد همراه نشود باقی خواهد ماند زیرا تولیدکنندگان توان صادراتی خود را به کار خواهند گرفت تا محصولات خود را که در بازار داخلی با تقاضا همراه نیست، در بازارهای فرامرزی به فروش برسانند. بنابراین عرضه و تقاضا بار دیگر تنظیم شده و قیمت‌ها از محدوده‌ای که حالا در آن قرار دارند پایین‌تر نخواهند آمد. او در ادامه می‌گوید: توجه به این نکته ضروری است که در بحث تعیین قیمت تنها قانون عرضه و تقاضا تاثیرگذار نیست، بلکه باید عوامل دیگری نظیر قیمت تمام شده و سود تولیدکننده را نیز در نظر گرفت. دشتیانه با اشاره به این موضوع می‌گوید: چین در مقاطعی در سال‌های گذشته به فروش فولاد با حاشیه سود اندک و حتی پایین‌تر از قیمت تمام شده اقدام کرد اما همان‌طور که مشاهده کردید قادر به ادامه این مسیر نبود و سیاست‌های خود را تغییر داد، فولادسازان ما نیز حالا در چنین شرایطی قرار دارند و با بازگشت به قیمت‌های گذشته توانی برای حیات نخواهند داشت. این کارشناس با توجه به تغییر سیاست‌های چین و همچنین تلاش جهانی برای مقابله با دامپینگ چین بسیار امیدوار است که قیمت‌ها در همین محدوده باقی بمانند.

 

سرنوشت قیمت‌ فولاد در سایه افزایش تولید چین

اما در حالی‌که معاون بازاریابی و فروش ذوب‌آهن اصفهان با در نظر گرفتن تصمیمات جدید چین برای افزایش مصرف و همچنین اقدامات کشورهای بزرگ برای وضع تعرفه‌های سنگین علیه واردات فولاد از چین، به ثبات قیمت‌ها امیدوار است؛ نگاهی به آمار تولیدات اخیر فولاد چین اما و اگرهایی را بر سر راه این امیدواری قرار می‌دهد.

تولید فولاد چین در ماه مارس گذشته (اواسط اسفند تا اواسط فروردین گذشته) بالای 70 میلیون تن بود و این موضوع در بازار بین‌المللی فولاد موجی از تردیدها را درباره دوام افزایش قیمت‌های فعلی محصولات فولادی ایجاد کرده است. در این میان با انتشار آمار تولید ماه آوریل، مشخص خواهد شد که تولید ماه مارس یک نوسان زودگذر بوده یا بازگشتی به میزان استاندارد است.

به گفته یک فعال در بازار فولاد چین، در هفته گذشته قیمت‌های سنگ آهن برای اولین‌بار طی 15 ماه به 70 دلار هم رسید اما مجددا به قیمت اولیه بازگشت و دلیل آن هم سقوط بازار شمش در شهر تانگشان بود. به گزارش نشریه بین‌المللی پلاتس، افزایش قیمت‌ سنگ آهن احتمالا می‌تواند ناشی از سقوط قیمت‌ فولاد هم باشد زیرا کارخانه‌ها به دنبال به‌دست آوردن سود بیشتر هستند. بنابراین تولید ماه مارس احتمالا می‌تواند نشان‌دهنده یک سرمایه‌گذاری باشد زیرا فولادسازان چینی در آستانه رویدادهای ملی که میزان تولید را کاهش می‌دهد، شروع به افزایش تولید کرده‌اند. برآورد هفته گذشته پلاتس برای بازار چین نشان‌دهنده 340 یوآن افزایش قیمت در بازار ورق گرم و 205 یوآن افزایش قیمت در بازار میلگرد بود. اما مجددا در بازار جنوب شرق آسیا به‌دلیل عرضه محدود میلگرد قیمت‌ها در مقایسه با هفته گذشته 54 دلار افزایش یافت.

در نتیجه این رشد قیمت، بازارهای اروپا و آمریکا هم تقویت شده و برای بستن قرارداد تمایل بیشتری پیدا کرده‌اند. اما قیمت‌ها در بازار ورق گرم اروپا در هفته گذشته کمتر از قیمت‌های ورق گرم صادراتی چین بود و بررسی‌های کمیسیون اتحادیه اروپا درخصوص ورق گرم چین هنوز ادامه دارد.همچنین اتحادیه‌های فولاد ژاپن و کره هم سرگرم بررسی‌های خود درخصوص محدود کردن واردات ورق سرد از هند هستند.حال با تمام این تفاسیر به نظر می‌رسد معامله روز گذشته شمش در بورس کالای ایران مسیر بازار فولاد را دست‌کم برای آینده‌ای کوتاه‌مدت روشن کرده است.

 

گروه 2